Pembangunan indeks harga kedai dalam tapak warisan dunia

Pengiktirafan Bandar George Town sebagai Tapak Warisan Dunia (TWD) UNESCO telah membawa usaha kepada pemuliharaan harta-harta warisan terutama kepada sektor harta tanah. Perlaksanaan Pelan Pengurusan Warisan dan pewartaan Akta Warisan Kebangsaan 2005 merupakan antara usaha yang dijalankan bagi memulihara harta tanah warisan. Semua usaha ini penting bagi mengekalkan ciri-ciri warisan dan budaya di TWD. Walaubagaimanapun, dengan arus pembangunan yang semakin pesat, semua usaha ini perlu kepada penglibatan daripada para pelabur dalam sektor harta tanah. Para pelabur pula sentiasa mengharapkan pulangan daripada portfolio pelaburan mereka. Justeru, pembangunan indeks harga kedai dalam TWD bertujuan memberi petunjuk kepada para pelabur dalam membuat keputusan dalam pelaburan mereka. Kajian awal mendapati, masih kurang indeks yang berkait dengan harta tanah perdagangan di Malaysia khususnya yang berkait elemen warisan. Maka, dengan pembangunan Indeks Harga Kedai Pulau Pinang (IHK-PP), ia merupakan kajian pertama yang dilaksanakan di Malaysia yang memfokuskan kepada harta tanah kedai dan berkait dengan TWD. Tiga objektif telah digariskan dalam kajian ini. Pertama, mengenalpasti kaedah sedia ada yang digunakan dalam membangunkan indeks harta tanah perdagangan. Kedua, menentukan bentuk fungsi-fungsi hedonik yang bersesuaian untuk digunakan dalam membangunkan IHK-PP dengan pertimbangan faktor warisan. Ketiga, membangunkan IHK-PP dan indeks yang berkait dengan elemen warisan. Kajian literatur digunakan bagi mengenalpasti kaedah dan amalan sedia ada yang diguna untuk membangunkan indeks harta tanah perdagangan di Malaysia dan global. Bagi membentuk fungsi-fungsi hedonik IHK-PP, penyediaan data pindah milik harta tanah yang melibatkan analisis terhadap pemboleh ubah bersandar dan tidak bersandar dilaksanakan. Tiga kaedah digunakan dalam membangunkan IHK-PP iaitu model harga hedonik konvensional dan dua model hedonik dengan parameter ubahan masa iaitu “Laspeyres” dan “chained”. Ketiga-tiga model ini sering digunakan dalam pembangunan indeks harga harta tanah. Seterusnya, bagi mengukur tahap ketepatan setiap model, kaedah nisbah ''signal-to-noise'' digunakan. Hasil kajian ini mendapati, kaedah sedia ada yang digunakan dalam membangunkan indeks harta tanah perdagangan ialah pendekatan berasaskan penilaian dan pindah milik. Fungsi-fungsi hedonik dalam IHK-PP pula melibatkan 12 pemboleh ubah tidak bersandar dan nilai logaritma harga balasan sebagai pemboleh ubah bersandar dengan menggunakan kaedah “Stepwise”. Kajian ini juga menunjukkan bahawa ketiga-tiga model hedonik berkeupayaan untuk membangunkan IHK-PP. Walaupun ketiga-tiga model hedonik mempunyai keupayaan ramalan yang hampir sama, nisbah “signal-to-noise'' model hedonik laspeyres menghasilkan nilai tertinggi yang mana model ini paling sesuai untuk diaplikasikan dalam pembangunan IHK-PP. Dua indeks yang bercirikan elemen warisan telah dibangunkan iaitu Indeks Harga Kedai Pulau Pinang dalam TWD dan Indeks Harga Kedai Pra Perang Pulau Pinang yang menggunakan model harga hedonik laspeyres.